El boom inmobiliario de 2015 comenzó a desinflarse y ya durante los primeros tres meses de este año la industria mostró una desaceleración, influenciada por el ocaso del promotor de la demanda, que fue el anuncio de un IVA a la construcción y también por inmobiliarias más cautas.
Entre enero y marzo pasados ingresaron 74 proyectos inmobiliarios nuevos a la Región Metropolitana, es decir, iniciaron su proceso de venta. Esto representa una caída de 31% respecto al periodo inmediatamente anterior y es el peor registro desde 2013 considerando cualquier trimestre, según catastró la consultora inmobiliaria Tinsa.
Ahora, respecto de los primeros tres meses de los ejercicios anteriores es el más bajo en, al menos, los últimos cinco años.
“La decisión de desarrollo en la Región Metropolitana se aceleró mucho en 2015, por la entrada en vigencia del IVA para poder ingresar muchos proyectos que pudieran estar recepcionados antes de terminar 2016, y dado que los nuevos ingresos no alcanzarán a estar exentos de IVA se moderó el ritmo”, dice el jefe del departamento de investigación de Tinsa, Fabián García.
Agrega que “a nivel coyuntural hay incertidumbre respecto de cómo se comportará el mercado y los desarrolladores no saben con exactitud cuánto le pegará a las ventas la situación económica actual, ya sin el veranito de San Juan que fueron las compras antes de la entrada en vigencia del IVA de la construcción”.
Adelantó que las inmobiliarias desarrollarán los proyectos de más fácil venta, es decir, los de mejor conectividad o más cercanos a servicios, paños difíciles de conseguir, cuestión que también afectará el ritmo de la industria. “Si bien el mercado estará más lento, será en línea con la coyuntura y no ‘de locos’, desalineado con el escenario económico, como fue 2015”, opina el analista.
Comentó que este bajo nivel se asimila a fines de 2013 o comienzos de 2014, paralelo a los anuncios de reforma tributaria y laboral, momento en que los desarrolladores frenaron el ritmo producto por la incertidumbre.
“Las inmobiliarias, al no tener la película tan clara, frenaron un poco, pero cuando ya supieron las condiciones y estaba la entrada en vigencia del IVA, volvieron a soltar las riendas y aceleraron a toda máquina”, detalla.
Comunas emblemáticas impactadas
En Tinsa explican que, si bien, la disminución de los proyectos es generalizada en la zona metropolitana, en algunas comunas emblemáticas para el desarrollo inmobiliario esta desaceleración es notoria.
Tal es el caso de Las Condes donde durante el primer trimestre de 2016 ingresaron tan sólo cinco proyectos, lo que contrasta con los 19 que lo hicieron en igual lapso de 2015, es decir, una disminución de 74%.
La situación es más dramática en Santiago Centro, comuna ícono del dinamismo constructor. Los primeros tres meses de este ejercicio sólo un proyecto inició ventas, muy lejos de los cinco que lo hicieron un año antes, equivalente a una caída del 80%. En esta zona también juegan en contra, explica García, las restricciones tanto de altura como de densidad impuestas en algunas áreas.
En Colina, comuna identificada por el desarrollo de casas, la disminución de proyectos fue de 50%, al pasar de ocho a cuatro iniciativas en doce meses.
Proyecciones a la baja
Lo del primer trimestre fue un resultado bajo, pero podría ser peor. “Pienso que todavía no estamos en el punto más bajo del ingreso de proyectos nuevos. Durante el segundo trimestre de este año es posible que se vea una nueva baja de proyectos”, calculó García.
De todas formas, apuesta porque en un tiempo el mercado se normalice y regrese a un ingreso de proyectos promedio, cercano al de 2014, en el que entre 80 a 100 iniciativas comiencen su fase de ventas por trimestre.
“Las proyecciones de crecimiento de Chile se han modificado tres veces consecutivas y las expectativas son bajo el 2%. Estas señales son internalizadas por los desarrolladores y seguramente actuarán más por la coyuntura que por las ventas reales”, destaca.
Stock concentrado en 2 dormitorios
Según el estudio de la consultora Tinsa, en la Región Metropolitana existen 857 proyectos en venta, 596 son de departamentos y 261 desarrollos de casas. Estas iniciativas generan un stock de 29.613 unidades
El precio promedio de la oferta disponible en la capital es de 3.978 UF, y cuentan con una superficie de 68,65 m2.
Las unidades con dos dormitorios son las predominantes en el inventario de la Región Metropolitana al totalizar 12 mil, le siguen las viviendas de tres dormitorios (8.792) y las de uno (7.174). El máximo de habitaciones disponibles son seis y existen actualmente 24 unidades.
Desde la consultora comentan que la industria muestra un nivel de stock sano, reafirmado en los pocos meses estimados para acabar con la oferta disponible.
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