Ambiciosos son los planes que tiene la administradora de fondos de inversión Aurus para su vehículo de Rentas Inmobiliarias. El primero de ellos es capturar, aunque sea una pequeña fracción, parte de los US$ 170.000 millones que manejan las AFP.
El segundo objetivo, según César Barros, gerente del fondo, "es crear el primer REAT chileno, tal como se conoce en EE.UU. a los fondos que reparten dividendos en un 100% a los inversionistas en forma periódica y recurrente, y están presentes en el mercado secundario (participan a través de operaciones en la bolsa").
Para ambas metas la compañía ha dado una serie de pasos importantes. Respecto a lograr ser considerado como un fondo de este tipo, la compañía partió hace más de un año entregando dividendos mensuales. De acuerdo con Barros, el fondo reparte un 100% de las utilidades a los inversionistas, algo que nadie más hace.
Además,uno de sus focos es tener mayor presencia en el mercado secundario. La idea detrás de este objetivo "es ofrecer a inversionistas retail, de tamaño mediano, estar presentes en el mercado inmobiliario", liberándose de estar expuestos directamente a la vacancia u otros riesgos a los que se exponen al comprar, por su cuenta, un departamento u otro activo.
Actualmente el fondo tiene un 68% de sus activos invertidos en oficinas, otro tanto en bodegas, luego en strip centers -a través de una sociedad con Parque Arauco-, entre otros.
Y aunque las oficinas son su mayor inversión hasta ahora -sector que ha visto un alza sostenida en la tasa de vacancia desde hace un tiempo-, Barros dice que cuando se analiza en profundidad el fondo, este hecho no es preocupante gracias a la diversidad geográfica de sus posiciones: Iquique, Puerto Montt, Temuco y en Santiago en el centro, Providencia, además de Ciudad Empresarial.
Buscando a las AFP
El segundo gran objetivo de Aurus es lograr que las administradoras de fondos de pensiones inviertan en el fondo, sumándose a las compañías de seguro, que ya lo hacen. Para conseguirlo han debido tomar varias medidas.
La primera de ellas fue que clasificadoras de riesgo estudiaran y luego clasificaran el fondo, lo que encargaron a Feller Rate y Fitch Rating, logrando buenos resultados. Tras esto, vino el due diligence de la Comisión de Clasificación de Riesgo, el que está en proceso de aprobación del vehículo de inversión para que éste sea "afepeable".
El que éste pueda ser objeto de inversión por parte de las administradoras, le daría un valor adicional al trabajo que ha realizado hasta ahora, dice Barros. "Las AFP son institucionales especializados, lo que da un cierto estándar que nos separa de otros productos no invertibles por AFP", señala.
Pero ¿tienen interés las administradoras en el producto? al menos según Barros, sí.
"Estamos en un constante sondeo de inversionistas, incluyendo institucionales, porque es parte de esta campaña de hacer mercado para este producto que no se conoce mucho. Hemos visitado a todas las AFP, compañías de seguros y family offices grandes. Sabemos que hay interés porque el tipo de producto es diferente y nuevo y porque reparte el 100% de utilidad", explica.
Con todo lo anterior, lo que busca Aurus es que el fondo siga creciendo. Y los planes ya incluyen un pipeline de proyectos que, sólo considerando lo aprobado por el directorio, sumaría inversiones por unos
US$ 24 millones (ver tabla). Ahí es donde entrarían las AFP y otros inversionistas, pues se requerirán aportes para el desarrollo de las iniciativas. "La idea es terminar la evaluación y cuando lancemos los proyectos vamos a tener que ir a buscar capital al mercado", dice Barros.
Todo esto con la meta de lograr "crecer de forma inteligente para asegurar rentabilidad al inversionista".
Y según el ejecutivo, los números lo validan, ya que su rentabilidad está actualmente en torno a 10%; mientras que quienes adquirieron cuotas hace un año, han visto una rentabilidad de su valor de 19%.
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