Mercado inmobiliario se recupera en la "zona cero" y prevén mayores oportunidades para inversionistas

En los últimos meses el mercado inmobiliario ha retomado paulatinamente el ritmo de ventas y arriendos en ciertos sectores de la capital, de manera que los días grises para barrios como Baquedano, afectado por los efectos del estallido social y meses después por la pandemia, de a poco van quedando atrás. Y pese a que la zona aún está lejos de alcanzar niveles cercanos a 2019, desde el sector miran con optimismo el dinamismo de las ventas y alquileres que, según cuentan, configuran un escenario ideal para inversionistas y arrendatarios.

Así lo reveló un análisis elaborado por la plataforma TocToc.com, que a diciembre del año pasado evidenció no solo un alza en la comercialización de inmuebles en aquella zona, sino también importantes cambios en la estacionalidad de los peaks de venta, y nuevos factores que han impulsado el mercado. De acuerdo a los datos entregados, en 2021 noviembre se posicionó como el mes de mayor venta de casas y departamentos en la zona, con 115 unidades; es decir, no sólo dobló la cifra de inmuebles comercializados (56) durante el mayor mes de venta 2019, sino que también el peak -que ocurre normalmente en junio o julio- de 2021 se desplazó hacia fines de año.

Daniel Serey, Gerente de Estudios de TocToc.com, explica que este fenómeno se asocia a un hecho que adelantó ventas y que tiene que ver con aspectos tributarios: La depreciación instantánea. "Si inviertes en un número importante de propiedades hay un beneficio tributario donde puedes depreciar instantáneamente aquellos activos que compras", comenta Serey, y sostiene que este es uno de los grandes motivos detrás del peak de ventas entre agosto y octubre del año pasado ocurrido en comunas como Santiago y La Cisterna.

"Este beneficio no es nuevo, pero vimos una aceleración de ventas muy importante en algunas comunas, y cuando contactamos a las inmobiliarias nos dijeron que eran justamente compradores utilizando este beneficio", comenta.

Y a esto se suma la decisión de compra masiva anticipada por parte de inversionistas en medio de un escenario económico y político marcado por la incertidumbre de las elecciones presidenciales y lo que era en ese momento un eventual cuarto retiro de fondos de pensiones. "Son inversionistas de gran patrimonio y tomaron la decisión en ese minuto", señala. Y explica que "la incertidumbre respecto de las tasas hipotecarias" impulsó a los compradores a pensar "compremos ahora que, si al menos sabemos que la tasa está alta, no sabemos si la situación se va a deteriorar o no".

De manera que la compra anticipada responde al efecto que podría haber tenido un cuarto retiro de fondos sobre el mercado de capitales y con ello en "el número de años a los cuales las personas pedían su crédito hipotecario, porque había mucha menos plata en el sistema para prestar a un menor tiempo", comenta el gerente de estudios.

Interés por inmuebles más amplios y costosos

Uno de los fenómenos más llamativos que reveló también el estudio, es que la compraventa de los departamentos tipo 3D, es decir, aquellos más amplios y de mayor valor, experimentó un aumento significativo. Esto, en medio de las dificultades para acceder a la "vivienda propia". Así, en 2021 se reportó la venta de 28 unidades de este tipo en el Barrio Baquedano, que implica exactamente el doble de lo anotado en 2020, y un 460% más que en 2019.

"Una de las cosas que no está clara todavía, pero que hemos visto varias señales, es que sí hubo un cambio de preferencias producto de la experiencia de la pandemia, que culmina en la búsqueda de mayor espacio no solo para las personas", sostiene. Pues, según explica el experto, "algunos inversionistas pueden leer aquí una oportunidad en el sentido de que como hay una búsqueda de mayor espacio, hay presión por el lado del arriendo también", y por ende, el valor de renta mejorará.

Así, "pese al deterioro que vivió el barrio Baquedano, sigue siendo un lugar privilegiado de la ciudad desde el punto de vista del transporte y diferentes servicios", dice Serey.

Precios estables en 2022

En 2021 la venta de departamentos alcanzó un valor promedio de UF 3.508, es decir un 5,8% más que en 2021, y un 68% más que en 2019 (alrededor de las UF 2 mil), y desde el sector prevén que este valor se mantenga para el resto del año. Una de las causas corresponde a que si bien, es posible esperar que los precios caigan en conjunto con la demanda, el vocero de TocToc.com afirma que "las condiciones crediticias y las tasas de interés deberían estabilizarse, por lo que deberían volver cada vez más créditos hipotecarios a 30 años". Es decir, "vendría un período de tranquilidad en el mundo de la vivienda y eso estimularía a la vuelta de la demanda a niveles un poco más normales", agrega.

Y a eso se suma el hecho de que la industria ha vivido un ciclo de alza de costos muy significativo, sobre todo respecto de los materiales, que se ve agravado por la situación geopolítica actual en Europa. "En cierta medida había una suerte de esperanza de que el precio de los costos se normalizara (...)", pero la guerra aminoró esa visión positiva, dice Serey. Y compara la actual situación con la Crisis Subprime, donde las inmobiliarias empezaron a dar facilidades de compra en el pago del pie, por ejemplo, más allá de bajar los precios.
Baja en los arriendos

En lo que respecta a alquileres, en 2021 el sector anotó el arriendo de 6.518 unidades. Es decir, una cifra considerablemente menor que en el año anterior (14.601) y que en 2019 (8.148). Y no bajaron solo los arriendos, sino también los precios. De manera que en 2021 la renta anual promedio alcanzó las UF 10,7, muy cercano al monto de 2020 (UF 10,8) y levemente por debajo del valor de 2019 (UF 12,7).

Daniel Serey comenta que el aumento de arriendos en 2020 y la baja considerable en 2021 fue un hecho "bastante generalizado en Santiago Centro y comunas periféricas". Pero en Barrio Baquedano "se vio aún más aumentada la oferta de arriendo y caída de precios producto de todo lo que pasó en medio de la pandemia". Y señala que a partir de la fuga de personas del sector, lo que ocurrió es que en general -por las situaciones de protestas- "hubo una negociación super grande por parte de los dueños de esos departamentos para no perder a los arrendatarios, y empezaron a bajar precios".

"Y después está todo el tema económico en la pandemia, que hizo que tanto el sector de Baquedano, como todo el sector del centro de Santiago tuviera una caída en precios muy significativa. Pero con la recuperación en general, la entrega del IFE y otros factores, ese precio se ha ido recuperando paulatinamente", añade.

En este sentido, el experto indica que "independiente de la situación coyuntural que pueda vivir el sector, en general la situación no es de batalla campal que teníamos hace dos años". De manera que pese a que los precios aún no se recuperan en niveles previos al estallido social como sí ocurre en Las Condes, "es por un tema económico".

"Hay protestas y todo, pero el resto está bastante recuperado desde el punto de vista de la demanda. Esta zona se ha convertido en un buen lugar para invertir, comprar y arrendar. Obviamente que quedó un poco estigmatizado después del estallido, pero es un lugar que reúne condiciones inmejorables respecto de otros puntos de la ciudad, a precios todavía menores a lo que tenemos en Ñuñoa y Providencia, que gozan de servicios urbanos similares", concluye.